Imposte sulla casa con o senza agevolazioni prima casa.
L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni.
Chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.
Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
CATEGORIA CATASTALE Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali: • A/2 (abitazioni di tipo civile) • A/3 (abitazioni di tipo economico) • A/4 (abitazioni di tipo popolare) • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) • A/6 (abitazioni di tipo rurale) • A/7 (abitazioni in villini) • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
LE IMPOSTE SULL’ACQUISTO SENZA BENEFICI “PRIMA CASA” VENDITORE IMPOSTE DOVUTE PRIVATO o IMPRESA (con vendita esente da Iva) REGISTRO 9% (con un minimo di 1.000 euro) IPOTECARIA 50 euro CATASTALE 50 euro IMPRESA (con vendita soggetta a Iva) IVA 10% (22% per gli immobili A/1, A/8 e A/9) REGISTRO 200 euro IPOTECARIA 200 euro CATASTALE 200 euro.
Il contratto preliminare, chiamato anche “compromesso”, è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo. Il preliminare può essere stipulato, per esempio, quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa. Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico). LA REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE E LE IMPOSTE DOVUTE Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni. Per la registrazione sono dovute: • l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita • l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro). Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari: • allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria • al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione. Se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.
Il sistema del prezzo-valore. Per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore”. Dall’applicazione di questo criterio, introdotto nel 2006, derivano significativi benefici per chi acquista una casa. La sua finalità, infatti, è quella di assicurare, da un lato, trasparenza nelle compravendite immobiliari e, dall’altro, equità del relativo prelievo fiscale. Infatti, il prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto. Inoltre, questo sistema implica anche una rilevante tutela per l’acquirente, in quanto limita il potere di accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate. QUANDO SI APPLICA La regola del prezzo-valore si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale (quindi sono escluse quelle soggette a Iva) in cui 10 aprile 2017 l’acquirente sia una persona fisica (che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali). Quindi, questo meccanismo è utilizzabile, oltre che in tutte le compravendite in cui entrambe le parti sono “privati”, anche nelle cessioni fatte a persone fisiche da parte di venditori non soggetti Iva (associazioni, fondazioni e simili) e in quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione Iva. A QUALI IMMOBILI SI APPLICA Il sistema del prezzo-valore si applica in generale alle vendite di immobili a uso abitativo e relative pertinenze (vedi paragrafo). Vale, quindi, anche per gli acquisti di abitazioni (e relative pertinenze) in assenza dei benefici “prima casa”.
Esempio di calcolo dell’imposta di registro. Supponiamo che una casa, che ha una rendita catastale di 900 euro, venga acquistata a 200.000 euro. Con l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 9% è pari a: 900 x 1,05 x 120 = 113.400 euro. Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 10.206 euro (113.400 x 9%). Senza l’applicazione della regola del prezzo-valore, l’imposta dovrebbe essere calcolata sul valore pattuito (200.000 euro) e sarebbe di 18.000 euro (200.000 x 9%). RICAPITOLANDO Il sistema del prezzo-valore si applica a condizione che: • il fabbricato che si acquista sia a uso abitativo (quindi, solo abitazioni, con o senza requisiti “prima casa”) • l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale (non è ammesso, per esempio, per l’acquisto dello studio del professionista) • l’acquirente richieda esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore • le parti indichino nell’atto l’effettivo importo pattuito per la cessione. PREZZO-VALORE ANCHE SULLE PERTINENZE Il sistema del prezzo-valore si applica anche all’acquisto di pertinenze di immobili abitativi (senza limite quantitativo e pure se effettuato con atto separato), a condizione che: • la pertinenza sia dotata di una propria rendita catastale • sia possibile individuare in modo certo che il bene pertinenziale è accessorio rispetto al bene principale (che deve necessariamente essere un immobile a uso abitativo) • nell’atto di acquisto risulti il vincolo pertinenziale. QUALI SONO I VANTAGGI PER L’ACQUIRENTE L’acquirente che, nel rispetto di tutte le condizioni richieste dalla legge, sceglie di applicare il sistema del prezzo-valore ha importanti benefici. Innanzitutto, si ha una limitazione del potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate sia con riguardo all’imposta di registro sia con riguardo all’Irpef. Infatti, nei confronti degli acquirenti che si avvalgono del sistema del prezzo-valore: • l’Agenzia delle Entrate non può procedere ad accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro, salvo i casi di occultamento in tutto o in parte del prezzo pattuito • non trovano applicazione le norme sull’accertamento ai fini Irpef in base a presunzioni semplici. 12 aprile 2017 In secondo luogo, la legge prevede una riduzione del 30% degli onorari da pagare al notaio.
Controlli da effettuarsi prima dell’acquisto.
ISPEZIONE IPOTECARIA Attraverso l’ispezione ipotecaria è possibile consultare i registri, le note e i titoli depositati presso i “Servizi di pubblicità immobiliare” dell’Agenzia delle Entrate. In questo modo, si possono controllare le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni presenti nei registri immobiliari: • le trascrizioni vengono effettuate quando si trasferisce (per esempio, si vende) o si costituisce un diritto reale di godimento (per esempio, l’usufrutto) su un bene immobile oppure si rendono pubbliche determinate vicende giuridiche relative a immobili (per esempio, la divisione, l’acquisto per successione o il pignoramento) • l’iscrizione si fa per la costituzione di ipoteche su immobili (derivanti, per esempio, da mutui). In sintesi, mediante l’ispezione ipotecaria è possibile individuare il proprietario dell’immobile e se, sullo stesso, ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie. Controllo tra lo stato di fatto e lo stato reale dell’immobile tramite l’accesso agli atti, eseguito da un professionista (ingegnere, architetto o geometra)
L’immobiliare Yes Luxury Homes srl, collabora con un team di professionisti (avvocati e/o studi notarili , tecnici) allo scopo di tutelare il cliente a 360 gradi.
FLAT TAX / TRASFERENDO LA RESIDENZA FISCALE IN ITALIA
Cliccando sul link sottostante è possibile scaricare il link inerente alle agevolazioni fiscali/flat tax, a condizione che si trasferisca la residenza fiscale in Italia.